URAKKASOPIMUKSET

Tältä sivulta löydät perustietoa urakkasopimuksista. Voit myös ottaa yhteyttä urakkariitoja hoitavaan lakimieheen.

Sivuilla esitetyt seikat eivät itsessään muodosta oikeudellista neuvontaa, eikä sivujen laatija vastaa tietojen oikeudellisuudesta.

Yhteiset kokoukset ja toimitukset

YSE 1998 ehdoissa on säädelty osapuolten yhteisiä kokouksia ja toimituksia. Ennen sopimuksen allekirjoittamista osapuolet käyvät usein tarkemmin urakkaneuvotteluita, joista laaditaan urakkaneuvottelupöytäkirja. YSE 1998 ehdoissa on myös säädelty osapuolten suorittamia katselmuksia, työmaakokouksia, erilaisia mittauksia, tarkastuksia, urakan vastaanottoa, taloudellista loppuselvitystä ja takuutarkastusta. Kokouksista ja toimituksista syntyy olennainen osa sitä dokumentaatiota, jonka perusteella esimerkiksi osapuolten väliset riidat ratkaistaan.

Urakkaneuvottelut

Urakkaneuvotteluissa syntyy usein merkittäviä osapuolten sopimukseen liittyviä tarkennuksia. YSE 1998 ehtojen 63 pykälän mukaan, jos sopijapuolet käyvät ennen sopimuksen allekirjoittamista urakkaneuvottelun, laaditaan neuvottelusta pöytäkirja, jonka tilaaja ja urakoitsija allekirjoittavat. Näin varmistetaan se, että urakkaneuvotteluiden tarkka sisältö on jälkikäteen selvitettävissä esimerkiksi riitatilanteessa.

Suunnitelmakatselmus

YSE 1998 ehtojen 64 pykälän mukaan, jos jompikumpi sopijapuolista haluaa ennen töiden aloittamista saada suunnitelmien sisältöön tai toimittamiseen liittyvän seikan taikka töiden aloittamiseen liittyvän suunnitelmavalmiuden pätevästi todetuksi, toimitetaan suunnitelmakatselmus, ellei asia ole muutoin selvitettävissä. Suunnitelma katselmuksella pyritään siten saamaan epäselviin asioihin varmistus ennen töiden aloittamista.

Urakkasuoritukseen liittyvät katselmukset

YSE 1998 ehtojen mukaan voidaan myös rakennusaikana tai sen jälkeen suorittaa katselmuksia. YSE 1998 ehtojen 65 pykälän mukaan siinä tapauksessa, että jompikumpi sopijapuolista haluaa joko rakennusaikana tai sen jälkeen saada jonkin rakennussuoritukseen liittyvän seikan tai olosuhteen pätevästi todetuksi, rakennuskohteessa toimitetaan katselmus, ellei asia ole muutoin selvitettävissä. Katselmukset yleensä auttavat sopijapuolia pääsemään yhteisymmärrykseen tehokkaasti.

Katselmus on pidettävä sitä pyytäneen sopijapuolen ilmoittamana tai yhteisesti sovittuna aikana. Katselmus voidaan pitää sopijapuolen poissaolosta huolimatta, ellei poissaololle ole pätevää syytä.

Työmaakokoukset

Työmaakokoukset ja niistä laadittavat pöytäkirjat ovat tärkeä osa urakanaikaista dokumentaatiota. Niistä on yleensä todennettavissa työsuorituksen aikana esiin nousseet kysymykset ja se, millä tavoin ne on ratkaistu. YSE 1998 ehtojen 66 pykälän mukaan sopijapuolten yhteisesti pitämistä työmaakokouksista pidetään pöytäkirjaa, jonka tilaaja ja urakoitsija tai heidän edustajansa allekirjoittavat. Työmaakokouksissa toimii tilaaja tai hänen edustajansa puheenjohtajana ja erikseen sovittu henkilö pöytäkirjan pitäjänä.

Tärkeää on havaita, että työmaakokouksessa tehty pöytäkirjaan otettu huomautus tai ilmoitus, joka muutoin olisi YSE 1998 ehtojen mukaan tehtävä kirjallisesti, katsotaan kirjallista ilmoitusta vastaavaksi. Työmaakokouksissa kannattaakin olla tarkkana ja kirjauttaa kaikki tarvittavat huomautukset pöytäkirjaan.

Vastaanotto

Vastaanottoa koskevilla YSE 1998 ehtojen määräyksillä on merkittäviä oikeusvaikutuksia.

YSE 1998 ehtojen 71 pykälän mukaan sekä urakoitsijalla että rakennuttajalla on oikeus pyytää vastaanottotarkastus pidettäväksi, kun sopimuksen tarkoittama rakennuskohde on siinä valmiudessa, että mahdollisesti kesken tai suorittamatta olevat työt ehditään suorittaa valmiiksi ennen vastaanottotarkastusta. Pyyntö on tehtävä kirjallisesti ja tarkastus on sen jälkeen aloitettava viimeistään 14 vuorokauden kuluessa pyynnön tiedoksisaamisesta, joko sovittuna tai ellei siitä voida sopia rakennuttajan määräämänä päivänä.

Lähtökohta on, että urakoitsijan on ennen vastaanottotarkastusta itse varmistettava, että rakennustyö on valmis ja täyttää sopimuksen mukaiset vaatimukset. Vastaanottotarkastuksessa on todettava, onko aikaansaatu työntulos sopimusasiakirjojen määräysten mukainen. Suorittamatta olevat vähäiset viimeistelytyöt eivät kuitenkaan estä vastaanottoa, jos niistä ei aiheudu estettä tai haittaa työntuloksen käyttöönotolle.

Tarkastuspöytäkirjaan on tehtävä merkinnät siitä, onko urakkaan kuuluvia velvollisuuksia jätetty suorittamatta tai missä määrin niitä ei ole suoritettu sopimuksen mukaisesti. Lisäksi pöytäkirjaan on merkittävä YSE 1998 ehtojen mukaan ainakin seuraavat seikat:

  1. hyväksytäänkö ja missä laajuudessa työntulos vastaanotettavaksi;
  2. jos työntulosta ei hyväksytä vastaanotetuksi, hyväksymättä jättämisen syyt;
  3. urakoitsijan vastattavaksi katsottavat virheet sekä aika, jonka kuluessa ne ovat korjattava tai poistettava, sekä rahamäärä, joka pidätetään maksamatta olevasta urakkahinnan osasta, siksi kunnes virheet on korjattu tai poistettu;
  4. virheet, joista voidaan sopia arvonvähennys urakkahinnasta;
  5. virheet, joiden ei katsota aiheuttavan seuraamuksia urakoitsijalle, sekä syy tähän;
  6. muistutukset, joiden ei katsota vaativan välittömiä toimenpiteitä, vaan jotka on lopullisesti käsiteltävä takuutarkastuksessa;
  7. virheet, joihin perustuvia vaatimuksia ei tarkastuksessa voida täsmentää, sekä mihin mennessä ja millä tavalla ne selvitetään;
  8. tarkastuksessa syntyneet mielipide-eroavuudet;
  9. ajankohta, jolloin urakoitsijoiden ottamat sopimuksen edellyttämät vakuutukset saadaan lakkauttaa;
  10. ajankohta, josta lukien rakennuttaja vastaa vastaanotetun rakennuskohteen hoito- ja käyttökustannuksista;
  11. takuuaikojen alkamis- ja päättymisajankohdat;
  12. määräykset jälkitarkastuksen toimittamisesta sekä siinä tarkastettavista virheistä;
  13. urakoitsijan suorituksen mahdollinen myöhästyminen;
  14. selvitys viranomaisten tai säädösten edellyttämistä tarkastuksista ja niiden pöytäkirjoista sekä näiden pöytäkirjojen luovuttamisesta rakennuttajalle;
  15. rakennusluvan sekä viranomaisten käsittelemien piirustusten ja sopimuksen edellyttämien muiden luovutusasiakirjojen toimittaminen rakennuttajalle;
  16. sopijapuolten toisiinsa kohdistamat muut vaatimukset ja mahdolliset vastineet.

Ennen kuin pöytäkirjaan tehdään merkintä virheestä, on urakoitsijalle aina varattava tilaisuus antaa siitä lausuntonsa, jonka sisältö on otettava pöytäkirjaan. Erityisen tärkeää on huomata, että kummankin sopijapuolen on esitettävä toisiinsa kohdistuvat vaatimuksensa perusteiltaan yksilöityinä viimeistään vastaanottotarkastuksessa, sillä uhalla, että oikeus näiden vaatimusten tekemiseen on muutoin menetetty. Vastaanottotarkastuksessa vain perusteiltaan esitetyt vaatimukset voidaan kuitenkin määriltään ottaa käsiteltäväksi vielä loppuselvitystilaisuudessa.

YSE 1998 ehtojen mukaan, urakoitsijan on sovitussa ajassa tai mahdollisimman nopeasti suoritettava ne toimenpiteet, jotka tarkastuksessa on todettu urakoitsijan vastattaviksi.

Taloudellinen loppuselvitys

Taloudellinen loppuselvitys koostuu lopputilityksestä, siihen annetusta vastineesta ja loppuselvitystilaisuudesta. Taloudellisessa loppuselvityksessä pyritään selvittämään osapuolten taloudelliset suhteet, jos niitä ei ole jo vastaanottotarkastuksen yhteydessä selvitetty.

YSE 1998 ehtojen mukaan, ellei tarkastuksessa ja vastaanotossa ole jo lopullisesti selvitetty kaikkia sopijapuolten välisiä tilisuhteita ja ellei määräajoista muuta sovita, urakoitsijan tulee kahden viikon kuluessa tarkastuspöytäkirjan saatuaan lähettää tilaajalle yksilöity lopputilitys kaikista sopijapuolten välisistä epäselvistä asioista. Tilitys ja siihen annettava tilaajan vastine käsitellään loppuselvityksessä, joka on pidettävä kuukauden kuluessa tilityksen luovuttamisesta tilaajalle.

Sopijapuolten on esitettävä toisiinsa kohdistuvien vaatimustensa määrät puhevaltansa menettämisen uhalla viimeistään loppuselvitystilaisuudessa.

Takuutarkastus

YSE 1998 ehtojen 29 pykälän mukaan urakoitsija vastaa rakennustyön sopimuksenmukaisuudesta takuuajan. Ellei toisin ole sovittu, takuuaika on kaksi vuotta. Takuuajan päättyessä suoritetaan takuutarkastus.

YSE 1998 ehtojen 74 pykälän mukaan, ellei toisin ole sovittu, sopijapuolten on toimitettava rakennuskohteessa takuutarkastus aikaisintaan kuukautta ennen vastaanottotarkastuksessa ilmoitettua takuuajan päättymispäivää ja viimeistään sanottuna päättymispäivänä. Mikäli jompikumpi sopijapuoli ei ole ajoissa pyytänyt tarkastusta pidettäväksi määräaikaan mennessä, jatkuu takuuaika vielä yhden kuukauden, jonka aikana tilaaja edelleen on oikeutettu esittämään urakoitsijan takuuajan vastuuseen perustuvat vaatimuksensa.